农村集体经营性建设用地入市开发租赁住房的问题和挑战--由杭州市萧山区试验点例证

《农村集体经营性建设用地入市开发租赁住房的问题和挑战--由杭州市萧山区试验点例证》是一篇探讨我国农村集体经营性建设用地入市政策在租赁住房开发中所面临问题与挑战的学术论文。该文以杭州市萧山区为研究对象，通过实地调研与案例分析，深入剖析了农村集体经营性建设用地入市政策在实际操作中的具体表现、存在的问题以及未来发展的方向。

论文首先回顾了我国农村土地制度改革的历史背景，指出随着城市化进程的加快，传统的土地管理方式已难以满足城乡一体化发展的需求。农村集体经营性建设用地入市作为一项重要的改革举措，旨在激活农村土地资源，提高土地利用效率，同时为城镇居民提供更多的住房选择。然而，在实际操作过程中，这一政策面临着诸多现实问题。

在杭州市萧山区的试验中，论文详细介绍了当地农村集体经营性建设用地入市的具体实践情况。萧山区作为浙江省农村土地制度改革试点地区之一，率先探索了将集体经营性建设用地用于租赁住房开发的模式。通过政府引导、市场参与的方式，萧山区尝试将部分农村集体经营性建设用地转变为租赁住房用地，从而缓解城市住房供需矛盾，推动城乡融合发展。

然而，论文指出，尽管萧山区在这一领域取得了一定成效，但在实际推进过程中仍然面临诸多挑战。首先是法律制度不完善的问题。目前，我国关于农村集体经营性建设用地入市的法律法规尚不健全，缺乏统一的操作规范和监管机制，导致各地在实施过程中存在较大的差异性和不确定性。

其次是土地权属不清的问题。由于农村集体经营性建设用地的权属关系复杂，涉及多个主体，包括村集体、农户、企业等，各方利益诉求不同，容易引发纠纷。在租赁住房开发过程中，如何合理分配收益、保障各方权益成为一大难题。

此外，论文还提到融资渠道有限的问题。租赁住房项目通常需要大量的资金投入，而农村集体经营性建设用地入市后，由于土地性质的特殊性，金融机构对其贷款支持较为谨慎，导致项目融资困难，影响了项目的可持续发展。

在政策执行层面，论文指出，地方政府在推动农村集体经营性建设用地入市的过程中，往往面临政策落实不到位、监管力度不足等问题。部分地方在推进过程中过于追求速度，忽视了对市场风险的评估和防范，导致一些项目出现空转或低效运行的现象。

针对上述问题，论文提出了相应的对策建议。首先，应加快完善相关法律法规，明确农村集体经营性建设用地入市的法律地位和操作流程，为政策实施提供制度保障。其次，加强土地权属管理，建立清晰的土地确权机制，确保各方合法权益得到有效保护。再次，拓宽融资渠道，鼓励金融机构创新金融产品，为租赁住房项目提供稳定的资金支持。

最后，论文强调，农村集体经营性建设用地入市政策的推进需要政府、市场和社会多方协同努力，只有在充分考虑各方利益的基础上，才能实现政策的可持续发展，真正发挥其在促进城乡融合和改善住房供应结构方面的积极作用。